Análisis de Viabilidad de Proyectos Inmobiliarios en ComunyT
Introducción
Para un inversor de Comunyt en el análisis de viabilidad de un proyecto de inversión inmobiliaria implicará evaluar diversos factores que determinarán la posibilidad de éxito o fracaso en cuanto a la rentabilidad del proyecto.
Aquí hay algunas consideraciones claves para analizar:
Conocer la realidad del Mercado Inmobiliario donde se va a invertir
Para ello analizar la demanda y oferta de inmuebles del lugar donde invertir: UBICACIÓN, es el factor más relevante de un proyecto inmobiliario dado que es el que da un valor presente y futuro a la tierra, oficina o el proyecto inmobiliario que se comercialice. Se buscan comparables en la zona o historias de otros casos similares en lugares cercanos.
En el caso de Argentina para encontrar base de datos de valores está las páginas web de reporte inmobiliario o argenprop, que utilizan estadísticas e información de las principales ciudades del país y a veces en AMBA. Para el caso de USA el mercado existen muchas fuentes, una muy buena son las Trulia, Housing Wire, Realtor.com y sino también están las noticias de Zillow para analizar las tendencias de las demanda de propiedades en la zona y la oferta existente.
Tendencias de Precios
Evaluar actual la evolución histórica de los precios y las tendencias futuras. Sin embargo, esta tendencia es difícil de distinguir en Argentina dado que cuando los precios comienzan a cambiar se da en forma muy virulenta y en corto plazo. Uno de los principales factores que desata un cambio fuerte de precios en los inmuebles es la oferta de crédito a tasas razonables, por ello cuando comienzan estos productos financieros en el mercado los precios suben y si se restringen por mucho tiempo los precios se estabilizan o caen.
Segmentación
Debemos identificar quien será el cliente potencial (inquilino o comprador) del proyecto donde estoy invirtiendo. Hay que considerar la situación actual de ingresos y créditos y si algún cambio económico le podría impactar positiva o negativamente en su capacidad de compra futura al potencial cliente.
En cuanto al proyecto en sí, para analizar su viabilidad, buscar la mayor transparencia posible de la información del desarrollador y del constructor
Historias del desarrollador y constructor: Solicitar a ambos qué emprendimientos similares han ejecutado en la zona o provincia y estado actual de esos proyectos. Si hubo demoras en algún proyecto, preguntar las razones a que se debió la misma. Considerar como está compuesta la organización analizando el aspecto financiero de los principales socios. También consultar por su cartera de clientes y proveedores y principales deudas financieras al día de la fecha.
Consultar como ha sido su comportamiento en esos proyectos realizados: si ha tenido un riesgo con capital propio o solo de terceros. Cómo es su plantel si trabaja con personal propio o tercerizado.
En cuanto a la financiación del proyecto inmobiliario a ofrecer considerar
Costos Iniciales
Sería bueno poder estimar los costos de adquisición del terreno, las reformas y permisos necesarios, y otros gastos importantes relacionados al inicio del proyecto como son los de infraestructura de cloacas, luz, gas, tecnología y agua. Para estimar el costo inicial de la obra.
Fuentes de Financiación
Evaluar las opciones que planteará el proyecto a los potenciales clientes y evaluar el financiamiento, con diferentes escenarios de tasas de interés, y condiciones.
Flujo de Caja
Proyecciones de flujo de caja durante la vida del proyecto y estimaciones de pagos.
También sería necesario considerar los aspectos legales y normativos
La zonificación del proyecto
Verificar la adecuación del uso del suelo y cumplimiento con normativas locales.
Permisos y Licencias
Identificar los permisos necesarios para la construcción y operación.
Una vez logrados analizados estos aspectos sería bueno calcular o que se estimen algunos indicadores Financieros de rentabilidad del proyecto como ser:
- Retorno de Inversión (ROI): Calcular el ROI esperado del proyecto y preciso compararlo con otras oportunidades de inversión financiera y el plazo que me otorga ese retorno.
- Valor Actual Neto (VAN): Determinar el VAN, dado que conocería a una tasa y plazo determinado la viabilidad económica del proyecto. Con un Flujo proyectado estimado, podría realizarlo para diferentes escenarios.
- Tasa Interna de Retorno (TIR): Evaluar la TIR y su idoneidad en el contexto del riesgo asumido.
Otro un factor relevante de viabilidad del proyecto desde hace unos diez (10) años es la Sostenibilidad Socio Ambiental del proyecto:
El Impacto Ambiental donde se desarrolle
Estaría muy bueno contar con el informe del impacto socioambiental que realiza el desarrollado y que debe presentar dentro de los permisos para realizar el proyecto inmobiliario. Allí se debe evaluar el impacto ambiental del proyecto porque a futuro los proyectos de bajo impacto ambiental conseguirán mayor valor de reventa y mejor financiación de compra y venta.
La Eficiencia Energética
Los nuevos proyectos inmobiliarios son más valorados por los clientes si incluyen un factor de eficiencia energética y nuevas tecnologías sostenibles en la construcción.
Finalmente, para la variabilidad del proyecto se debe realizar un Análisis de Competencia:
Identificar quienes son hoy los Competidores: así como también identificar los futuros posibles competidores en la zona y sus ofertas.
La Propuesta de Valor: es importante ya que define que hará único al proyecto en el cual invierto frente a la competencia.
Cada uno de estos aspectos debe ser cuidadosamente analizado y documentado para poder tomar decisiones informadas sobre la viabilidad del proyecto de inversión inmobiliaria.